Amministrazione di Condomini
Per diversi anni e precisamente dal 2003 al 2019 ho svolto primariamente la professione di Amministratore di Condominio e Gestore Immobili per conto Terzi, sono arrivato a gestirne sino a 73 contemporaneamente, con due uffici, uno su Pescara e uno su Roseto degli Abruzzi coprendo dunque 2 Province, con 2 collaboratori in studio.
Distinguiamo due tipi di Attività:
Ordinaria e Straordinaria
Le mansioni ricomprese nell’Attività Ordinaria:
- Convocazione e partecipazione n. 1 (una) assemblea ordinaria (anche se deserta);
- Predisposizione, redazione ed invio del bilancio consuntivo, dell’analitico consuntivo, del giornale di cassa, dello Stato Patrimoniale, dell’elenco degli insoluti, dell’estratto conto bancario o postale, del bilancio preventivo, dei relativi piani di riparto e dello scadenzario rate;
- Emissione rate con cadenza richiesta degli avvisi di pagamento bancari;
- Consulenza contabile, fiscale e legale per problematiche condominiali;
- Sdoppiamento quote condominiali tra proprietario ed inquilino;
- Corrispondenza epistolare con Condòmini e gestione degli interventi in loco;
- Riscossione delle quote condominiali direttamente dagli inquilini a mezzo conto corrente bancario o postale a carico del Condominio;
- Gestione degli interventi di ricerca e riparazione del guasto in caso di sinistri, nonché istruzione delle pratiche di rimborso con l’assicurazione;
- Riunioni assembleari e di Consiglieri presso lo Studio o nei luoghi scelti dall’Assemblea;
- Sopralluoghi in presenza dei Condòmini con tecnici del settore per la risoluzione di problematiche condominiali;
- Quant’altro sia necessario in tema di amministrazione ordinaria.
Il compenso per l’Amministrazione Ordinaria è determinabile in base al numero di immobili presenti nell’edificio di cui si chiede l’Amministrazione Condominiale.
Le mansioni ricomprese nell’Attività Straordinaria:
Per i lavori di natura “straordinaria” che si dovessero rendere necessari, si richiede una percentuale pari al 2,5% sull’imponibile oltre ad un importo forfettario minimo di € 250,00 su ogni lavoro deliberato da Assemblea che ecceda i € 5.000,00 di imponibile (sotto € 5.000,00 nulla è dovuto).
- Richiesta e comparazione preventivi;
- Collaborazione con tecnici e periti;
- Svolgimento pratiche amministrative e fiscali necessarie;
- Stipula contratto di appalto con la ditta aggiudicatrice;
- Partecipazione all’Assemblea di approvazione preventivo di spesa e nomina del tecnico che funga da Direttore dei Lavori;
- Redazione preventivo di spesa, piano di riparto, riscossione rate ed erogazione spese a mezzo bonifici per ristrutturazione;
- Collaborazione con il Direttore dei Lavori per l’emissione dei S.A.L. (Stati di Avanzamento Lavori) in base alla riscossione effettuata;
- Redazione consuntivo finale e relativo piano di riparto, Certificazione Fiscale per singolo Condòmino a seguito di pratica fiscale.
Nel caso di costituzione e necessario avviamento di un nuovo Condominio distinguiamo le seguenti attività:
- Predisposizione della documentazione necessaria per la convocazione della prima assemblea condominiale di costituzione Condominio;
- Presenza ed assistenza legale alla prima assemblea di costituzione del Condominio, consulenza in merito al contenuto del verbale che soddisfi tutte le condizioni di Legge;
- Apertura Codice Fiscale presso l’Agenzia delle Entrate;
- Apertura del Cassetto Fiscale del Condomino necessario per favorire i lavori in SuperBonus110;
- Apertura del Conto Corrente Bancario o Postale intestato al Condominio;
- Comunicazioni di voltura dell’assunzione della carica e della voltura contratti a tutti i fornitori del Condominio (assicurazione, energia elettrica, impresa di pulizie, ascensore etc. etc.) e a tutti gli inquilini;
- Predisposizione e redazione del bilancio preventivo di spesa del primo anno in collaborazione con i proprietari che dovranno dare indicazioni in merito alle forniture;
- Interazione con il tecnico nominato dal Condominio per la redazione delle tabelle millesimali, convocazione di assemblea per la relativa approvazione;
- Predisposizione e redazione del Regolamento di Condominio da far rispettare agli inquilini, interagendo con i proprietari per la verifica delle bozze prima dell’approvazione assembleare;
- Predisposizione e redazione del bilancio preventivo con l’applicazione delle nuove Tabelle Millesimali dopo l’approvazione delle stesse.
Domande frequenti
L’Amministratore di Condominio gestisce l’amministrazione ordinaria e straordinaria del Condominio, garantendo il rispetto delle normative e la manutenzione delle aree comuni. Detiene registri contabili e gestisce i pagamenti delle bollette e dei fornitori, raccoglie i contributi dai Condòmini. Convoca e presiede le assemblee condominiali, redige i verbali e garantisce che le decisioni vengano rispettate.
Gestire i conti e il bilancio del Condominio, organizzare l’Assemblea condominiale, coordinare la manutenzione e risolvere eventuali controversie tra condòmini.
L’Amministratore viene nominato dall’Assemblea dei Condòmini tramite voto, con una maggioranza qualificata.
La Legge prevede che l’Amministratore di Condominio deve avere i seguenti requisiti:
- essere in possesso dei diritti civili;
- non aver commesso delitti contro la pubblica amministrazione,
- l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio;
- non aver commesso altri delitti non colposi per i quali è prevista la pena dellareclusione da 2 a 5 anni;
- non essere sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive;
- non essere interdetti o inabilitati;
- non essere annotati nell’elenco dei protesti cambiari;
- aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- aver frequentato un corso di formazione iniziale ed aver svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Nel caso in cui l’Amministratore sia un Condòmino dello stabile gli ultimi due requisiti non
sono necessari.
Il compenso varia in base alla dimensione del Condominio e alla complessità della gestione, ma può oscillare da poche centinaia a diverse migliaia di euro all’anno.
I bilanci e le spese devono essere presentati all’Assemblea Condominiale, sede in cui vengono discussi e approvati dai Condòmini.
L’Amministratore può cercare di mediare tra le parti, in caso di conflitti e cerca soluzioni per problemi comuni. Rappresenta il Condominio in eventuali procedimenti legali e gestisce le comunicazioni con le Autorità.
Contratti, registri contabili, verbali delle assemblee, polizze assicurative e documenti relativi alla manutenzione.
I Condòmini possono richiedere la revoca dell’Amministratore in assemblea e, se necessario, procedere per vie legali per il recupero di eventuali danni. Nello specifico
possono sostituire l’Amministratore sia in sede di Assemblea ordinaria che di apposita Assemblea richiesta in base all’art. 66 d.a.c.c.
I Condòmini hanno il diritto di essere informati sulle spese e le decisioni, mentre hanno il dovere di contribuire alle spese comuni e rispettare le normative condominiali e di
Regolamento.
L’Amministratore di Condominio è un ruolo cruciale per garantire una gestione efficiente e armoniosa del Condominio, contribuendo al benessere e alla soddisfazione di tutti i
Condòmini.
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